Check in 2 minuten of je verhuurder doorgaans toegestane servicekosten rekent. Op basis van het Besluit Servicekosten.
Indicatieve check op basis van publieke regels. Voor jouw specifieke situatie kun je een procedure starten bij de Huurcommissie of advies vragen aan het Juridisch Loket.
Vink alle kostenposten aan die op jouw afrekening of huurcontract staan, en vul het maandbedrag in.
Deze kosten mag een verhuurder in beginsel doorberekenen, mits onderbouwd met facturen.
Deze kosten mag een verhuurder doorgaans NIET doorberekenen als servicekosten. Vink aan als je dit op je rekening ziet staan.
Volgens publicaties van de Woonbond betaalt een aanzienlijk deel van de huurders in de gereguleerde sector teveel servicekosten — vaak zonder het te weten. Het gaat dan om bedragen die feitelijk voor rekening van de verhuurder horen te komen, maar door slordigheid of onbekendheid met de regels op de afrekening belanden. Hoe groot het probleem precies is, hangt af van verhuurder en regio.
Servicekosten zijn de bedragen die je naast de kale huur betaalt voor diensten en gemeenschappelijke voorzieningen: schoonmaak van het trappenhuis, een huismeester, tuinonderhoud, of stroom voor de hal. Het idee is helder: jij betaalt mee aan diensten waar je gebruik van maakt. Wat doorgaans niet mag: de verhuurder zijn eigen kosten doorrekenen, zoals OZB, opstalverzekering of groot onderhoud aan het pand.
Een correcte jaarafrekening servicekosten bevat in beginsel de volgende onderdelen:
In appartementencomplexen met blokverwarming worden gas, water en licht doorgaans via de servicekosten verdeeld op basis van werkelijk verbruik. Heb je een eigen meter en eigen energiecontract? Dan staat dit los van de servicekosten en bepaal je zelf bij welke leverancier je afneemt. Vergelijken loont — bij Vattenfall en andere leveranciers kun je doorgaans een offerte aanvragen op basis van het werkelijke verbruik van je woning. Check altijd meerdere aanbieders.
Belangrijk: als je verhuurder bij blokverwarming substantieel hogere bedragen rekent dan een normaal energiecontract, vraag dan om de onderliggende factuur van de energieleverancier. Volgens de regels mag de verhuurder geen winst maken op het doorberekenen van energie.
Op basis van uitspraken van de Huurcommissie zijn dit de fouten die regelmatig voorkomen op servicekostenrekeningen — let hier extra op:
Sommige verhuurders rekenen "administratiekosten verhuurmanagement" door. Dat is niet hetzelfde als de toegestane administratiekosten servicekosten (in beginsel max 5%). Eigen administratie van een verhuurder valt onder zijn bedrijfskosten en mag doorgaans NIET worden doorberekend.
Bij appartementen rekenen verhuurders soms VvE-bijdragen door, inclusief reserveringen voor toekomstig groot onderhoud. In beginsel mag alleen het deel voor lopend onderhoud en gemeenschappelijke diensten — niet de reserveringen voor de toekomst.
In een appartementencomplex met meerdere woningen mag de verdeling op verschillende manieren: gelijk verdeeld, naar oppervlakte of naar aantal bewoners. Welke verdeelsleutel toegepast wordt, moet transparant zijn in de afrekening. Vraag bij twijfel om uitleg.
Als je elk jaar honderden euro's terugkrijgt bij de afrekening, betekent dat: je voorschot is te hoog. Verhuurder is in beginsel verplicht het voorschot aan te passen aan de werkelijke kosten. Vraag hier expliciet om verlaging.
Heb je via de check vastgesteld dat er mogelijk onterecht doorberekende kosten zijn? Het volgende stappenplan helpt je terug te krijgen wat van jou is — doorgaans tot een aantal jaren terug, afhankelijk van de situatie:
Als de servicekosten-problemen aanhouden en je verhuurder niet meewerkt, is verhuizen soms de pragmatische optie. Voor wie een nieuwe huurwoning zoekt, hebben platforms als 123Wonen aanbod in meerdere steden. Voor wie liever stopt met huren en de stap naar kopen overweegt: via Makelaarzoeker kun je makelaars in jouw regio vergelijken. Vergelijk altijd zelf meerdere aanbieders en check of de makelaar NVM-, VBO- of VastgoedPRO-aangesloten is.
Servicekosten mogen in beginsel alleen worden verhoogd als de werkelijke kosten gestegen zijn (en dat onderbouwd is met facturen). Een verhuurder mag dus niet zomaar met inflatie meegaan zonder te bewijzen dat zijn kosten ook echt gestegen zijn. Bij twijfel: vraag specificatie. Substantiële verhogingen per post moeten extra onderbouwd worden.
De kale huur is de prijs voor het gebruik van de woning zelf. Servicekosten zijn vergoedingen voor diensten en gemeenschappelijke voorzieningen daarbovenop. Bij toetsing van de huurprijs (puntensysteem) telt in beginsel alleen de kale huur. Servicekosten worden apart beoordeeld door de Huurcommissie.
Doorgaans niet. Je hebt wettelijk recht op inzage in de onderliggende facturen van de servicekosten — niet op kopieën, maar op inzage. Vraag het schriftelijk per email of brief aan, dan heb je bewijs als je later naar de Huurcommissie gaat.
In beginsel kun je tot enkele jaren terug procederen. Sinds de afrekening over een jaar binnen een bepaalde termijn moet plaatsvinden, heb je daarna nog tijd om bezwaar te maken bij de Huurcommissie. Voor actuele termijnen: zie huurcommissie.nl.
De regels gelden voor alle verhuurders — particulier én corporatie. Particuliere verhuurders maken in de praktijk vaker fouten met servicekostenafrekeningen, omdat ze niet altijd de regels kennen. Wees vriendelijk maar duidelijk: verwijs naar de wet en het Besluit Servicekosten. Vaak wordt het zo opgelost zonder Huurcommissie-procedure.
Ja, gedeeltelijk. Ook in de vrije sector gelden regels voor wat wel en niet als servicekosten mag worden gerekend. De Huurcommissie kan in de vrije sector geen uitspraak doen over de kale huurprijs zelf, maar wél over servicekosten. De regels uit het Besluit Servicekosten gelden in beginsel voor alle huurwoningen in Nederland.
Sinds 2024 is een all-in huurprijs voor nieuwe contracten doorgaans niet meer toegestaan. Voor lopende contracten moet de verhuurder op verzoek de huur en servicekosten apart specificeren. Doet hij dat niet? Dan kan de Huurcommissie de huur opsplitsen — in de praktijk meestal in het voordeel van de huurder, omdat de bewijslast bij de verhuurder ligt.
Doorgaans niet. De kosten van een verhuurmakelaar of vastgoedbeheerder zijn voor rekening van de verhuurder zelf — dit zijn zijn bedrijfskosten. Het is een veelgemaakte fout om deze door te berekenen. Soms gebeurt dit verkapt onder "administratiekosten" — let hier dus extra op.